Immobilienerwerb in Dänemark

Die Vorgehensweise und die Gegebenheiten beim Erwerb von Immobilien sind in Dänemark in vielerlei Hinsicht anders als in Deutschland.

Keine Formvorschriften und notarielle Beurkundung

Ein entscheidender Unterschied beim Immobilienkauf besteht darin, dass in Dänemark bei Immobilienkäufen kein Notar mitwirkt. Dem Notar fällt in Deutschland ja die Aufgabe zu, die Übertragung der Immobilie zu dokumentieren und den Parteien den Inhalt des Kaufvertrags darzulegen.

In Dänemark schließen Käufer und Verkäufer selber die verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie ab, in der Regel in der Form eines Kaufvertrags („købsaftale“). Bei Immobilienkäufen in Dänemark werden als Berater üblicherweise auf Seiten des Verkäufers ein Immobilienmakler und auf Seiten des Käufers ein Anwalt hinzugezogen, mitunter auch ein Bausachverständiger.

Immobilienmakler

Die meisten dänischen Immobilien werden über ein Maklerbüro verkauft. Das Maklerhonorar wird in Dänemark vom Verkäufer bezahlt – im Gegensatz zu Deutschland, wo das Maklerhonorar vom Käufer zu entrichten ist.

Wenn der Kauf über einen Makler zustande gekommen ist, entwirft dieser in der Regel einen Kaufvertragsvorschlag. Hierbei wird häufig ein Standardvertrag des Verbands dänischer Immobilienmakler verwendet. Der Käufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Makler allein die Interessen des Verkäufers wahrnimmt und laut den gesetzlichen Vorschriften auch nicht sowohl Verkäufer als auch Käufer vertreten darf. Daher sollte man als Käufer vor Unterschrift des Vertrags einen eigenen Berater hinzuziehen, üblicherweise einen Anwalt.

Anwalt

In Dänemark lässt sich der Käufer meistens von einem Anwalt vertreten, der ausschließlich die Interessen des Käufers wahrnimmt. Das Anwaltshonorar wird vom Käufer bezahlt. Der Anwalt nimmt eine juristische Prüfung der Unterlagen vor. Außerdem sorgt er für die praktische Durchführung des Verkaufs – eine Aufgabe, die in Deutschland dem Notar zufällt. Der Anwalt stellt u.a. sicher, dass die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch erfolgt und dass die Kaufsumme Zug um Zug an den Verkäufer gezahlt wird.

Kaufvertrag

Da Käufer und Verkäufer in Dänemark selbst den Kaufvertrag abschließen können, bedarf es für die verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie keiner notariellen Urkunde.

Der Kaufvertrag enthält die von den Parteien miteinander vereinbarten Bedingungen, insbesondere Preis und Übernahmedatum, aber auch zahlreiche andere – teilweise schwer verständliche – Bedingungen.

In der Praxis wird der Kaufvertrag als schriftliches Dokument erstellt, das von beiden Parteien unterschrieben wird.

Grundsätzlich ist eine mündliche Vereinbarung in Dänemark ebenfalls gültig. Bei einem so wesentlichen Schritt wie dem Kauf einer Immobilie sollte aber natürlich immer ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden, der alle Bedingungen detailliert angibt.

Üblicherweise wird der Kaufvertrag zuerst vom Käufer und dann vom Verkäufer unterschrieben. Dies ist jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt auch keine Fristen, wann die Unterschriften spätestens geleistet werden müssen. Erst wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterschrieben ist, ist er rechtsverbindlich.

Vorbehalte der Genehmigung durch Anwalt und Bank

Für den Käufer ist zu empfehlen, dass der Kaufvertrag Vorbehalte für die Genehmigung durch einen Anwalt und für die Finanzierung durch ein Geldinstitut enthält. Der Vorteil hierbei ist, dass man den Vertrag schon unterschreiben kann, auch wenn die Genehmigung des Anwalts und der Bank noch nicht vorliegen. Durch die Unterschrift kann man sich als Käufer absichern, dass die Immobilie nicht zwischenzeitlich anderweitig verkauft wird.

Der Vorbehalt für die Genehmigung durch einen Anwalt bedeutet, dass die Unterschrift des Kaufvertrags durch den Käufer vorbehaltlich dieser Genehmigung, die in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen vorliegen muss, erfolgt.

Auf der Grundlage dieses Vorbehalts hat man als Käufer die Möglichkeit, die Bedingungen des Kaufvertrags erneut zu verhandeln – natürlich unter der Voraussetzung, dass der Verkäufer hiermit auch einverstanden ist. Man kann auch mit Hilfe des Anwalts das Kaufangebot zurücknehmen. Der Vorbehalt hat somit in der Praxis die Funktion eines kostenlosen Rücktrittsrechts. Der Anwalt hat für den Rücktritt keinen Rücktrittsgrund anzugeben.

Ein Vorbehalt der Genehmigung durch ein Geldinstitut bedeutet, dass der Kaufvertrag erst endgültig und rechtsverbindlich ist, wenn das Geldinstitut ihn genehmigt hat – auch dies kann als eine Art kostenloses Rücktrittsrecht aufgefasst werden.

Rücktrittsrecht

Beim Kauf einer Immobilie hat man als Käufer in Dänemark darüber hinaus ein gesetzlich festgelegtes Rücktrittsrecht. Dieses Recht ist im Gesetz über den Verbraucherschutz beim Kauf von Immobilien enthalten und gilt nur für Verbraucher, d.h. für einen Käufer, der die Immobilie in erster Linie zu Wohnzwecken erwirbt. Bei einem Rücktritt des Käufers gemäß dieser Bestimmung muss der Käufer eine Schadensersatzzahlung in Höhe von 1% des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer leisten.

Für die Geltendmachung des Rücktrittsrechts gilt eine Frist von 6 Werktagen ab Unterschrift des Kaufvertrags. Innerhalb dieser Frist hat der Käufer dem Verkäufer oder dessen Vertreter (in der Regel dem Immobilienmakler) den Rücktritt schriftlich anzuzeigen. Auch hierfür muss kein Rücktrittsgrund angegeben werden.

Kaufpreis

Zu den üblichen Bedingungen beim Immobilienerwerb in Dänemark gehört, dass bei Vorliegen eines unterschriebenen Kaufvertrags eine Anzahlung auf den Kaufpreis beim Immobilienmakler hinterlegt wird. Der Käufer bekommt diese Anzahlung zurück, falls der Kauf aus irgendeinem Grund doch nicht zustande kommt.

Der beim Makler hinterlegte Betrag entspricht in der Regel dem Maklerhonorar zuzüglich der Werbungskosten des Maklers und der Gebühren für vom Makler eingeholte Auskünfte und Unterlagen.

Der Käufer muss für die rechtzeitige Hinterlegung der Anzahlung, üblicherweise durch Überweisung auf das Bankkonto des Maklers, sorgen.

Weiterhin ist es üblich, dass die Bank des Käufers dem Verkäufer gegenüber eine Bankbürgschaft für den restlichen Kaufpreis stellt, sobald ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag vorliegt. Am Übernahmetag wird der restliche Kaufpreis vom Käufer auf einem gesperrten Konto hinterlegt. Der Verkäufer kann erst über diesen Betrag verfügen, wenn die endgültige Auflassung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen worden ist.

Elektronisches Grundbuch in Dänemark

Ebenso wie in Deutschland spielt auch in Dänemark das Grundbuch (auf Dänisch: ”tingbog”) eine wesentliche Rolle bei der Übertragung von Immobilien. Das dänische Grundbuch wird elektronisch geführt. Die hierfür zuständige zentrale Behörde für ganz Dänemark ist das Grundbuchamt (”Tinglysningsretten”). Alle Eintragungen und Ergänzungen werden elektronisch vorgenommen.

In der Regel sorgt der Anwalt des Käufers für die erforderlichen Eintragungen, es kommt aber auch vor, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler diese vornimmt. Dies hängt von der jeweiligen Vereinbarung, die Käufer und Verkäufer hierüber im Kaufvertrag getroffen haben, ab.

Beim Immobilienkauf anfallende Kosten

Da kein Notar eingeschaltet wird, fallen in Dänemark keine Notarkosten an. Es ist auch keine Grunderwerbssteuer zu entrichten, wie man dies von Deutschland kennt. Das Maklerhonorar wird vom Verkäufer bezahlt – anders als in Deutschland, wo der Käufer dieses Honorar bezahlt.

Als Käufer zahlt man in Dänemark jedoch das Honorar des eigenen Anwalts und gegebenenfalls eines Bausachverständigen, falls man dessen Beratung in Anspruch nimmt. Weiterhin zahlt der Käufer die Gebühren für die Eintragung der Auflassung sowie gegebenenfalls verschiedener Grundschulden usw. ins Grundbuch.

Die vom Käufer zu zahlende Grundbuchgebühr bei der Eintragung der Auflassung beträgt in Dänemark 0,6% des Kaufpreises zuzüglich eines festen Grundbetrags von DKK 1.660.

Um den Erwerb einer Immobilie in Dänemark zu finanzieren, kann man einen Hypothekarkredit (”realkreditlån”) aufnehmen, wodurch sich bis zu 80% des Kaufpreises zu relativ niedrigen Zinsen finanzieren lassen. Voraussetzung ist, dass die Hypothenbank den Immobilienkauf und den Käufer genehmigt. Als Sicherheit für den Kredit verlangt das Kreditinstitut die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 80% des Wertes der Immobilie im Grundbuch. Bei der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch fällt eine Gebühr in Höhe von 1,5% des Kreditbetrags zuzüglich einer festen Grundgebühr in Höhe von DKK 1.660 an. Diese Gebühren sind vom Käufer zu entrichten.

Falls für mehr als 80% des Kaufpreises ein Kredit aufgenommen werden soll, kann man den Restkaufpreis mit einem „normalen“ Bankkredit finanzieren. Die Bank fordert hierbei, dass eine Grundschuld zu ihren Gunsten in Höhe der Kreditsumme ins Grundbuch eingetragen wird. Auch in diesem Fall beträgt die Grundbuchgebühr 1,5% des Kreditbetrags zuzüglich einer festen Grundgebühr in Höhe von DKK 1.660, die ebenfalls vom Käufer zu entrichten ist.

Der Käufer hat außerdem wie erwähnt die Kosten seines Anwalts zu tragen. Die Höhe dieser Kosten unterliegt der freien Vereinbarung. Das Honorar für die Anwaltsberatung bei der Prüfung der Dokumente, der Verhandlung der Vertragsbedingungen und der Durchführung der Auflassung beträgt bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus, abhängig von Komplexität und Wert der Immobilie, normalerweise zwischen DKK 15.000 und DKK 25.000 zzgl. dänischer Umsatzsteuer von 25 %.

Zustand der Immobilie und Mängel

Beim Hausverkauf in Dänemark kann der Verkäufer bestimmen, ob ein Bericht über den Zustand des Kaufobjekts von einem unabhängigen Sachverständigen ausgearbeitet wird. Dieser Bericht ist eine schriftliche Bewertung des Zustands der Immobilie. Der Bericht ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber bei den meisten Immobilienkäufen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Nutzen sein. Ein solcher Bericht über den Zustand der Immobilie kann für alle Arten von Wohnungseigentum erstellt werden, d.h. für Einfamilienhäuser, Ferienhäuser, Eigentumswohnungen, für Teile von Mehrfamilienhäusern und landwirtschaftliche Immobilien.

Für den Verkäufer ist ein Bericht über den Zustand der Immobilie Voraussetzung, wenn er vermeiden will, dem Käufer gegenüber für Mängel der Immobilie zu haften.

Ein sogenannter Bericht über die elektrischen Installationen ist obligatorisch, und auch dieser wird zu dem Zweck erstellt, eine Haftung des Verkäufers zu vermeiden.

Der Verkäufer kann die Haftung für versteckte Mängel ausschließen, indem er auf der Grundlage der Berichte über den Zustand der Immobilie und über die elektrischen Installationen ein Angebot für den Abschluss einer Versicherung, die bei Eigentümerwechsel vor der Haftung für derartige Mängel schützt (”ejerskifteforsikring”), einholt. Diese Versicherung kann anschließend vom Käufer abgeschlossen werden.

Die Versicherung deckt etwaige Schäden an der Immobilie, die nicht im Bericht über den Zustand der Immobilie oder im Bericht über die elektrischen Installationen aufgeführt sind und die dem Käufer daher bei der Übernahme der Immobilie nicht bekannt waren. Der Verkäufer hat die Hälfte der Versicherungsprämie zu zahlen. Eine Versicherung dieser Art gibt es in Deutschland nicht.

Der Käufer ist nicht zum Abschluss einer Versicherung, die bei Eigentümerwechsel vor der Haftung für derartige Mängel schützt, verpflichtet, aber es ist sehr empfehlenswert, eine derartige Versicherung abzuschließen. Die Versicherung schützt vor hohen Kosten im Fall von Schäden, die in den Berichten über den Zustand der Immobilie und die elektrischen Installationen nicht aufgeführt sind. Hierbei kann es sich um Probleme der Dachkonstruktion, Fundamentschäden, unerlaubte Kanalisationsleitungen oder elektrische Installationen handeln.

Energieverbrauchskennzeichnung

Genau wie in Deutschland hat der Käufer einer Immobilie in Dänemark Anspruch auf den Erhalt einer Energieverbrauchskennzeichnung des Objekts. Dies gilt sowohl für neue als auch für ältere Häuser, und zwar sowohl Villen als auch Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen usw. Bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 60 m2 ist eine Energieverbrauchskennzeichnung in Dänemark allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben.

 

 

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