Mietvertragsbesonderheiten in Dänemark

Das dänische Mietrecht beruht auf dem Prinzip der Unkündbarkeit des Mieters und schützt ihn vor unangemessen hohen Mietzinsforderungen. Allerdings versuchen dänische Vermieter nicht selten bei ausländischen Mietern einen höheren Mietzins zu erreichen. Bei NJORD arbeiten dänische Rechtsanwälte, die sich mit allen Fragen zu dänischen Mietverträgen auskennen und Sie über die rechtlichen Vorschriften beraten können.

Abschluss des Mietvertrags

Wie in Deutschland ist der Abschluss eines Mietvertrags in Dänemark formfrei. In der Regel werden jedoch Standardverträge verwendet, die in jedem Schreibwarengeschäft oder im Internet erhältlich sind. Dennoch sollten Sie nicht unterschreiben, was Sie auf Grund mangelnder Sprachkenntnisse nicht verstehen. Eine deutsche Übersetzung des dänischen Standardvertrags können Sie in unserer Kanzlei erhalten.

Kaution (depositum)

In Dänemark dürfen höchstens drei Monatsmieten als Kaution verlangt werden. Anders als in Deutschland steht dieser Betrag zur freien Verfügung des Vermieters und wird nicht verzinst.
Darüber hinaus kann der Vermieter in Dänemark bis zu drei Kaltmieten als Mietvorauszahlung verlangen. Diese dürfen im Gegensatz zur Kaution bei Vertragsende „abgewohnt“ werden.
Es ist zu beachten, dass bei einer späteren Regulierung des Mietzinses im Laufe des Mietverhältnisses die Kaution und Mietvorauszahlung entsprechend reguliert werden können, so dass diese jederzeit bis zu 3 Monatsmieten entsprechen.

Weitere Geldbeträge, z.B. eine „Einzugsgebühr“, dürfen nicht erhoben und können gegebenenfalls zurückverlangt werden.

Befristete Verträge

In Dänemark ist es üblich, mit Ausländern befristete Mietverträge abzuschließen. Befristete Verträge können weder vom Mieter noch vom Vermieter vorzeitig gekündigt werden, es sei denn dies ist ausdrücklich im Vertrag vereinbart.

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt, so dass eine Kündigung nicht erforderlich ist.

Achtung: Bleibt der Mieter nach Ablauf eines befristeten Vertrags mehr als einen Monat in den Räumlichkeiten, ohne dass er vom Vermieter aufgefordert wird auszuziehen, gilt der Mietvertrag unbefristet weiter.

Mängel bei Einzug in den Wohnraum

Beanstandungen sollten der Sicherheit halber stets schriftlich vorgenommen werden.
Achtung: Beim Auszug wird in Dänemark  in der Regel vermutet, dass Sie Mängel verursacht haben, die nicht spätestens zwei Wochen nach Einzug beanstandet wurden – es sei denn Sie können beweisen, dass die Mängel bei Ihrem Einzug bereits verursacht waren!

Anmeldung eines Wohnsitzes

Wenn Sie als EU-Bürger aus Deutschland in Dänemark einreisen, sind Sie dazu verpflichtet, sich hier anzumelden, wenn Ihr Aufenthalt mehr als 6 Monate andauern wird. Nach drei Monaten sind Sie jedoch bereits dazu verpflichtet, einen Aufenthaltsnachweis („registreringsbevis“) zu beantragen.

Die Anmeldung erfolgt durch persönliches Erscheinen beim „borgerservice“ (Bürgerservice) in Ihrer Kommune in Dänemark.

Regeln während des Mietverhältnisses

Während des laufenden Mietverhältnisses können verschiedene Fragen, z.B. zur Instandhaltung, Mängelbehebung oder Mieterhöhung, auftreten.

Verpflichtungen des Mieters

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu zahlen sowie Türschlösser und Schlüssel in Ordnung zu halten und gegebenenfalls zu erneuern. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet, mit den Räumen und den dazugehörigen Gemeinschaftsräumen (Keller, Treppenhaus, Innenhof etc.) sorgsam umzugehen.

Mängel

Treten später Mängel am Mietobjekt auf, die den Wert der Mietsache wesentlich (mehr als 10%) herabsetzen, hat der Mieter das Recht, eine Minderung des Mietzinses zu verlangen, bis die Mängel behoben werden.

Hierbei läuft der Mieter jedoch ein Risiko, denn sollte es sich später zeigen, dass der Vermieter nicht für die Mängel aufkommen muss, und der Mieter somit ungerechtfertigt den Mietzins gemindert hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Es ist deshalb empfehlenswert, eine schriftliche Vereinbarung über die Mietminderung mit dem Vermieter zu erlangen.

Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind grundsätzlich nur aus den im Gesetz vorgesehenen Gründen zulässig, u.a. nach Renovierungen oder wenn der Mietzins deutlich unter dem Wert der Wohnung liegt. Beachten Sie, dass im Falle einer Mieterhöhung auch die Kaution proportional erhöht werden kann.

Nichtzahlung des Mietzinses durch den Mieter

Bei Nichtzahlung der Miete oder verspäteter Zahlung kann der Vermieter unmittelbar nach Ablauf einer Nachfrist von 14 Tagen die Rückübernahme des Wohnraums durch das Vollstreckungsgericht (fogedretten) erwirken.

Zugang des Vermieters zu den vermieteten Räumen

Ist nichts anderes vereinbart, so hat der Vermieter, genauso wie in Deutschland, ohne die Erlaubnis des Mieters keinen Zugang zu den Räumlichkeiten.

Weitere Personen und Untermiete

Eine Zustimmung des Vermieters, um weitere Personen in den Hausstand aufzunehmen, wie etwa beim Einzug des Freundes/der Freundin, ist nicht erforderlich.
Der Mieter hat das Recht, die Hälfte der Wohnung zu Wohnzwecken unterzuvermieten, solange die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen die Anzahl der Wohnräume nicht übersteigt. Über eine geplante Untermiete ist der Vermieter unter Vorlage der beabsichtigten Bedingungen des Untermietverhältnisses zu informieren.

Beendigung des Mietverhältnisses

  • Befristete Mietverträge enden automatisch.
  • Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter nur kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet.
  • Der Mieter kann unbefristete Verträge mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, wenn keine andere Kündigungsfrist vereinbart ist.

Vorauszahlung und Kaution

Die bereits bezahlte Kaltmiete kann bis zum Vertragsende abgewohnt werden. Dies gilt allerdings nicht für die Kaution, die den Vermieter gegen Mängel absichert.
Dänische Vermieter sind oft nicht gewillt, die gesamte Kaution zurückzuzahlen, frei nach dem Motto: „Fußböden oder Türen haben immer irgendwelche Kratzer!“ Im Zweifelsfall kann die Rückzahlung der Kaution nur durch Klage erreicht werden.

Abnahme

Es sollte immer eine gründliche Abnahme vorgenommen werden, woran sowohl der Mieter als auch der Vermieter teilnehmen. Im Anschluss daran sollte ein Protokoll (fraflytnigsrapport) ausgestellt werden.

Mängel

Mängel, die nicht innerhalb von zwei Wochen nach der Abnahme vom Vermieter geltend gemacht werden, können später nicht mehr beanstandet werden.

Anlaufstellen bei Fragen und Problemen

Als Mieter können Sie sich bei kleinen Fragen an die Mietaufsichtsbehörde (huslejenævnet) in Ihrer Kommune wenden. Dort erhalten Sie oft unkompliziert Antworten auf Ihre Fragen. Die Beratung ist kostenlos.

Ist der Gang zum Gericht jedoch unumgänglich, ist das dänische Mietgericht (“Boligretten”) zuständig.

Stand: Februar 2016