Gewerbliches Mietrecht in Dänemark

Dänemark hat wie viele andere Länder eine mieterfreundliche Gesetzgebung. In den dänischen Mietgesetzen gibt es zahlreiche zwingende Rechtsvorschriften zum Mieterschutz, z.B. bei der Höhe des Mietzinses, den Möglichkeiten der Mieterhöhung, der Kündigung von Mietern, den Instandhaltungsverpflichtungen usw. Bei NJORD arbeiten dänische Rechtsanwälte, die Ihnen bei der Prüfung oder Verhandlung eines Mietvertrags helfen können.

Vermietung an private Mieter vs. Vermietung an gewerbliche Mieter

Grundsätzlich muss zwischen der Vermietung an private Mieter, für die die Bestimmungen des Wohnraummietgesetzes gelten, und der Vermietung an gewerbliche Mieter, die unter die Bestimmungen des Gewerbemietgesetzes fällt, unterschieden werden.

Das Wohnraummietrecht legt in vielen Fällen fest, dass der Vermieter keine Miete verlangen darf, die den ”Wert des Mietgegenstands” übersteigt.

Weiterhin enthält das Wohnraummietrecht detaillierte Angaben der möglichen Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Die Beendigung eines Mietvertrags setzt in der Regel entweder eine bereits vorher vereinbarte zeitliche Begrenzung des Mietvertrags oder den Eigenbedarf des Vermieters voraus. Die Bestimmungen des Mietgesetzes verhindern die Möglichkeit darüber hinausgehender Vereinbarungen über die Beendigung des Mietverhältnisses.

Obwohl das gewerbliche Mietrecht weniger zwingende Vorschriften zum Schutz des Mieters enthält als das Wohnraummietrecht, sollte man sich als Mieter vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit den komplexen rechtlichen Bestimmungen des dänischen gewerblichen Mietrechts vertraut machen.

Gewerbliches Mietrecht

Für die Anmietung von Gewerberäumen gelten die Vorschriften des dänischen Gewerbemietgesetzes („erhvervslejelov“). Dieses Gesetz beinhaltet ein größeres Maß an Vertragsfreiheit.

Das Gesetz enthält zahlreiche detaillierte Bestimmungen, die im Zweifelsfall auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter Anwendung finden. Grundsätzlich kann von fast allen Bestimmungen des Gewerbemietgesetzes abgewichen werden, wenn die Parteien dies miteinander vereinbaren.

Zu einigen Fragen können die Parteien allerdings keine Vereinbarung zu Gunsten des Vermieters treffen. Dies gilt z.B. für die Bedingungen, unter denen dem Mieter gekündigt werden kann, und für Bestimmungen über einen möglichen Ersatz des Schadens, der dem Mieter durch die Kündigung durch den Vermieter entsteht.

Die Miethöhe ist frei verhandelbar. Der Mietzins ist normalerweise monatlich oder vierteljährlich zu zahlen. Es ist üblich, dass die Miethöhe regelmäßigen Anpassungen auf der Grundlage eines Verbraucherpreisindexes unterliegt.

Auch wenn keine regelmäßigen Mieterhöhungen vereinbart worden sind, folgt aus den Bestimmungen des Gewerbemietgesetzes, dass die Parteien berechtigt sind, eine Anpassung der Miete an die „Marktmiete“ zu verlangen, wenn der Unterschied zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete und der Marktmiete zu groß wird. Von dieser Regel können die Parteien jedoch durch eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag abweichen.

Das dänische Gewerbemietgesetz enthält eine wichtige Unterscheidung zwischen besonders „geschützten gewerblichen Mieträumen“ und nicht geschützten gewerblichen Mieträumen. Im Allgemeinen ist ein Gewerbemietraum als besonders geschütztes Mietobjekt zu betrachten, wenn dessen Lage von besonderer Bedeutung für die gewerbliche Aktivität des Mieters ist. Dies ist oft der Fall bei Geschäften mit besonderer Innenstadtlage oder Ähnlichem. Wenn ein gewerbliches Mietobjekt als besonders geschützt eingestuft worden ist, bedeutet dies, dass die Möglichkeiten des Vermieters, die Bedingungen für das Mietverhältnis zu ändern, eingeschränkt werden.

Die Rechte des Mieters sind gegenüber einem möglichen zukünftigen Käufer der Immobilie, also einem neuen Vermieter, geschützt („Kauf bricht nicht Miete“). Dies bedeutet, dass man als Käufer von Immobilien in Dänemark vor Abschluss eines Kaufvertrags eine gründliche Prüfung aller Verpflichtungen gegenüber den bestehenden Mietern vornehmen muss.

Nebenkosten

Heizkosten sowie Kosten für Strom- und Wasserverbrauch sind vom Mieter zu zahlen und werden nach Verbrauch abgerechnet. Zu beachten ist, dass der Vermieter bei Erhöhungen der Grundsteuer und anderer Kosten diese durch eine entsprechende Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen kann.

Bei Abschluss eines Mietvertrags ist es üblich, dass jede Partei die Kosten für ihren eigenen Berater trägt.

Bei gewerblichen Mieträumen ist zu empfehlen, dass der Mieter für die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch sorgt.

NJORD übernimmt gerne zu einem Festpreis die Überprüfung oder Verhandlung eines Mietvertrags.

Stand: Februar 2016