Kauf von Immobilien in Dänemark

Dänemark hat auf Grund eines rechtlichen Vorbehalts gegenüber der Europäischen Union besonders restriktive Vorschriften für den Kauf von Immobilien durch nicht ansässige EU-Bürger und EU-Unternehmen.

Immobilienmakler

Immobilienmakler sind – im Gegensatz zu den in Deutschland üblichen Gepflogenheiten – nie verpflichtet, die Interessen des Käufers zu vertreten. Vielmehr werden Immobilienmakler in Dänemark immer vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt und bezahlt. Deshalb sollte der Käufer oder Mieter einer Immobilie stets seinen eigenen Berater zum Zwecke der Bewertung der Immobilie bzw. des Mietobjekts beauftragen.

Bei Fragen zum Vertrag und den Vertragsbedingungen wird üblicherweise ein Rechtsanwalt als Berater hinzugezogen. Je nach Art der Immobilie und Zweck des Kaufs bzw. der Anmietung sollte außerdem ein Bausachverständiger als Berater beauftragt werden.

Elektronisches Grundbuchsystem

2009 wurde in Dänemark ein digitales Grundbuchsystem eingeführt (www.tinglysning.dk). Seitdem sind alle dänischen Grundstücke im elektronischen Grundbuch zentral registriert.

Das elektronische Grundbuch ist öffentlich. Ebenso wie in Deutschland sind im Grundbuch in Dänemark sowohl die Eigentümer als auch etwaige Belastungen des Grundstücks finanzieller (Hypotheken, Grundschulden etc.) oder rechtlicher Art (Wegerecht, Wohnrecht etc.) registriert.

Immobilienerwerbsbeschränkung für EU-Ausländer bei Erwerb eines Hauptwohnsitzes

Dänemark hat eine restriktive Gesetzgebung über den Kauf von Immobilien durch Ausländer.

Personen, die in Dänemark weder einen festen Wohnsitz haben noch über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ständig in Dänemark wohnhaft waren, können nur mit ausdrücklicher Genehmigung des dänischen Justizministeriums Immobilien erwerben.

Diese Beschränkungen gelten in gleicher Weise auch für Gesellschaften, Vereine, öffentliche und private Institutionen, die keinen Sitz in Dänemark haben.

Die dänische Gesetzgebung lässt unter bestimmten Voraussetzungen zu, dass EU-Bürger eine Immobilie in Dänemark kaufen, vorausgesetzt, dass diese keinen Status als Zweitwohnsitz (Ferien-/Sommerhaus) hat. Dies gilt etwa für den Fall, dass die Immobilie der notwendige feste Wohnsitz des Käufers ist oder wenn der Erwerb eine Voraussetzung für die Ausübung einer selbständigen Tätigkeit ist oder dem Anbieten von Dienstleistungen in Dänemark dient. In diesen Fällen ist keine vorherige Genehmigung des Justizministeriums erforderlich.

Dänischer Kaufvertrag für Immobilien

Ein wesentliches Merkmal des Immobilienkaufs in Dänemark ist, dass Dänemark kein Notarsystem kennt. Ein Kaufvertrag bedarf zur Rechtsverbindlichkeit keiner notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Vertrag – im Grundsatz sogar eine mündliche Absprache – zwischen Käufer und Verkäufer ist rechtswirksam!

Eine Besonderheit in Dänemark ist auch, dass ein Käufer, der eine Immobilie für Wohnzwecke kauft, ein Rücktrittsrecht von 6 Tagen ab Vertragsabschluss hat. Macht der Käufer von dem Rücktrittsrecht Gebrauch, muss er dem Verkäufer eine Entschädigung in Höhe von 1% des Kaufpreises zahlen.

Im Hinblick auf einen etwaigen Haftungsausschluss ist zu beachten, dass ein genereller Haftungsausschluss mittels Formulierungen, wie z.B. “gekauft wie besehen”, nach dänischem Recht nur eingeschränkt wirksam ist. Zur Wirksamkeit eines Haftungsausschlusses ist es erforderlich, dass die Ausschlusssachverhalte hinreichend konkretisiert werden. Außerdem gibt es ein Verbraucherschutzgesetz, wonach Wohnimmobilien mit Versicherungsschutz gegen Mängel verkauft werden können.

Ferner sollte man beachten, dass zwei Dokumente ausgearbeitet werden. In der Regel wird zuerst der Vorkaufvertrag („slutseddel”) durch den Makler oder Anwalt ausgearbeitet, der einen für den Käufer und den Verkäufer bindenden Kaufvertrag darstellt. Eine anschließend erstellte Kurzversion des Kaufvertrags („skøde“) wird nur als Auflassungsurkunde für die Eintragung ins Grundbuch verwendet.

Die Eintragung des Kaufvertrags und des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgt mittlerweile ausschließlich elektronisch. Ausländische Erwerber ohne digitale dänische Signatur können eine Standardvollmacht an einen dänischen Anwalt ausstellen, der die Eintragung in das Grundbuch übernimmt.

Finanzierung

Der Kaufpreis wird sowohl als Barpreis als auch als eine mit Hypotheken belastete Kaufsumme angegeben. In Dänemark ist es nicht ungewöhnlich, dass der Käufer in die Darlehensverpflichtungen des Verkäufers bzgl. der Darlehen, die im Grundbuch für das Objekt eingetragen sind, eintritt.

Dänische Immobilien werden üblicherweise durch Hypothekenbanken mittels Schuldverschreibungen finanziert. Die Darlehensverträge laufen normalerweise über 20 oder 30 Jahre. In der Regel können bis zu 80% des Kaufpreises durch einen Hypothekarkredit finanziert werden. Eine etwaige Restfinanzierung wird von gewöhnlichen Geldinstituten erbracht.

Kosten

Die Kosten des Grundstücksgeschäfts richten sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises. An das Grundbuchamt ist eine Gebühr für die Eintragung des Kaufvertrags in Höhe von etwa 0,6 % des Kaufpreises und 1,5 % des Wertes der einzutragenden Grundschulden zuzüglich einer Grundgebühr von jeweils DKK 1.660 zu entrichten. Das Honorar für den Makler sollte vor Unterschrift des Vertrags schriftlich vereinbart werden. Das Honorar für den Makler beträgt normalerweise ca. 3%, das für den Anwalt zwischen 1% und 2% des Kaufpreises.

Gewöhnlich übernimmt der Verkäufer das Maklerhonorar. Die Kosten für den Anwalt trägt in der Regel jede Partei selbst. Darüber hinaus können Kosten für eine technische Untersuchung des Objekts durch einen Sachverständigen anfallen.

NJORD bietet zu einem Festpreis die Prüfung des Kaufvertrags, die Erstellung einer Vollmacht und die Abwicklung der Grundbucheintragung an.

Stand: Februar 2016